アメリカ不動産投資の確定申告ってどうやるの?

アメリカの不動産投資は、人気の投資の一つですが、投資をした後の確定申告の際、どうしたらいいのか…と困る人が多いですね。

日本の不動産購入と違うので、毎年の確定申告時には特別なことをしなければいけないのか?など心配だけが膨らんできます。

今回は、アメリカで不動産を所有して不動産投資を行っている場合の確定申告に焦点を絞ってみていきましょう!

アメリカに所有の不動産、税金はどこへ払うの?

アメリカにある不動産だし、日本にはないんだから、日本の税金は関係ないのでは?って思う人もいると思いますが、違うんです。日本でもアメリカでも税金は払います。

日本の申告は、「全世界所得課税制度」を採用しており、アメリカをはじめ世界中のどの国で得た収入であろうと日本の税制に基づいて申告します。

全世界所得課税制度とは、その国の居住者が、その国の収入だけでなく、その国以外の国で得られた収入も含めて、全ての所得に対して課税を行う方式です。

つまり、居住国である日本で得た収入だけでなく、海外(ここではアメリカ)で得た収入も課税対象となり申告義務があるということです。

そのため、アメリカの不動産を購入した場合でも、日本国内の不動産を購入した場合と同じ税が適用されます。日本での所得と合わせて申告する損益通算も可能となります。

アメリカへの申告は、アメリカに所有する不動産に関わる収入を申告します。

損益通算とは、赤字と黒字を相殺すること。赤字の所得を他の黒字所得から差し引くことです。

アメリカの税金(所得税)申告って日本と一緒?

アメリカでは、連邦個人所得税(国)と州個人所得税(州)両方に申告をしなければなりません。

連邦所得税の申告

アメリカ連邦所得税の支払いは、源泉徴収方式もしくは、確定申告方式で申告し税金を納めます。

【源泉徴収方式】
源泉徴収方式は、物件を借りている人が家賃を払うときに、物件所有者(オーナー)の代わりに家賃の30%を源泉徴収して税金を納めます。

【確定申告方式】
確定申告方式は、日本の確定申告と同じように、家賃の収入から必要経費を引いて、純利益を翌年4月15日までに申告し税金を納めます。

州所得税の申告

アメリカは、連邦所得税(国)とは別に、不動産がある州に翌年の4月15日までに収入を申告して税金を納めます。
連邦所得税を申告する際のような源泉徴収方式は不可で、家賃収入から経費を引いて出した純利益を申告する確定申告方式で行います。

アメリカの確定申告で計上可能な経費ってなに?

アメリカで確定申告を行う場合、日本と同様、経費控除が認められます。

主な経費は、管理費、修繕費、固定資産税、保険です。

その他には、物件を購入する際、融資を受けたとします。その融資手続きに要した書類公証費用、海外送金手数料、司法書士へ支払った手数料なども認められます。

そして、物件を実際に購入するためや修繕するためにアメリカへ行った場合は経費として認められます。ただ、物件視察は経費として認められないので、注意が必要です。

外国税額控除制度を使う

日本とアメリカの両方で確定申告して、両方に税金を払うなんて、家賃収入があってもなんだか損をしている気分になる…って感じると思います。

でも、ご安心ください。

アメリカの税金の過払い分を還付してもらうだけでなく、日本で外国税額控除を行うことで節税することができます。

外国税額控除とは、二重課税を防ぐ制度です。

下記の算式によって計算した外国税額控除の限度額を限度額として、アメリカ不動産所得税の額を差し引くことができます。

外国税額控除の限度額=その年の所得税の額(A)×その年の国外所得総額(B)÷その年の所得総額(C)

(A)その年の所得税の額
配当控除、住宅ローン等控除後の所得税の額

(B)その年の所得総額
その年における、下記の金額の合計額
1.総所得金額
2.分離譲渡所得の金額(短期・長期)
3.分離課税の上場株式等に係る配当所得の金額
4.株式等に係る譲渡所得等の金額
5.先物取引に係る雑所得等の金額
6.山林所得金額
7.退職所得金額
(C)その年の国外所得総額
ここでは、アメリカ不動産所得

日本とアメリカの確定申告を円滑に進めるために

前に述べたように、例えアメリカにある不動産でも日本とアメリカの両方の確定申告が必要です。

日本もアメリカも申告作業には、同じ書類を参考にして集計して、日本のルール、アメリカのルールにしたがって申告書の作成をしていきます。

不動産購入時も沢山の英語の資料があり、戸惑ったという人が殆どだと思います。

日本語で記載をされていても難しい様々な書類です。それが英語で書かれているとなると、どの書類が確定申告に必要なものなのかを判別するのは大変ですね。

アメリカの不動産購入元へ連絡をすれば、管理会社から現地の税理士と繋いでもらえ、比較的円滑に確定申告が進みますが、現地税理士ですので、言葉の面でやり取りに不自由があるかもしれません。

なので、”日本語が通じて”、日本の確定申告もワンストップで出来る海外資産に詳しい会計事務所、東京・六本木の税理士法人エムズ・インターナショナルに、是非、ご相談ください。

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