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EMZ国際投資税理士法人は、北海道で外国人に大人気のスキーリゾート「ニセコ」が今投資家たちの間で話題と聞きつけ、実際に現地に行き現状を見てきました。その時感じたこと、見たことをレポートとしてまとめました。

 

ニセコの市況感

20数年前にオーストラリア人がスキーの場所として開拓し発展してきたニセコ。15~16年前に北海道トラックスが建てたコンドミニアムを皮切りに、15~16年前がまさにニセコ投資の黎明期だった。当初はオーストラリア人やニュージーランド人ばかりだったが、ここ最近の4~5年は、香港やシンガポール人をはじめとするアジア人が急増している。

2030年の北海道新幹線の開通と冬季オリンピック

2030年には新幹線が倶知安に開通するとのことで、もし予定通り新幹線が開通し、札幌オリンピックの2030年開催が決まれば(2021年に決定予定)、さらにニセコが盛り上がるだろうという声が多かった。新幹線は本当に開通するのか?という懐疑的な意見があったにせよ、アルペンスキーなどの競技はニセコでの開催となる予定との噂で、皆期待を高めている様子が伺えた。

アジア人による盛り上がり

20数年前は、ほとんど人もいない閑散とした小さな町であったが、オーストラリア人がスキー場として開拓しニセコの名前を広めた。しかし、リーマンショック以降オーストラリア人が減り始め、ここ4~5年で中華系旅行客が急増中。特に、香港・シンガポールからの旅行客が圧倒的に多いという。その他にも、マレーシア・タイ・インドネシア・カンボジアからの旅行客も増えている傾向にある。

尚、オーストラリア人やニュージーランド人はスキー・スノーボードを楽しみにニセコに来ているが、雪の降らない国からきたアジア人は、ニセコに来ること自体がステータス。「ニセコなう!」のような感じでSNS向け自慢するだけで満足する人も多いという。

ニセコに位置するインターナショナルスクールが小中学校まで拡大していっている様子をみると、政府レベルでニセコがまだ伸びているという印象があるという声もあった。

ニセコの坪単価は東京都港区レベル

今回のニセコ出張で特に驚いたのがその価格である。都道府県別でいえば、全国の地価ランキングで北海道は17位であるが、ニセコの人気エリアであるヒラフに関して言えば、東京都港区と同じくらいの地価になるという。

ニセコでは、スキー場に近かったり、リフト乗り場に近い土地の値段が高い傾向にあるようだが、その中でもスキー場に近いヒラフ坂当たりでは、坪単価200~250万円にものぼるという。

今後の地価上昇率については割れる意見

「まだ土地価格は上昇するだろう」という意見と「もう価格がくるところまできてしまった感じがある」という2つに意見に割れた。特にルスツに進出している投資家や企業に至っては、ニセコに対する懐疑的な意見を持っており、ポテンシャルの高いルスツに移動している印象が高かった。

尚、リーマンショック以降、ニセコの地価は右肩上がりで、リーマンショック時に物件を購入した人は、現在キャピタルゲインが2倍に膨れ上がっているという。

 

投資家の状況

黎明期には、日本人が所有していた物件をオーストラリア人が購入するという流れが主流だったが、現在は「オーストラリア人からアジア人へ」「アジア人からアジア人へ」という売買が主流となっている。投資額でいえば最大で8億~10億レベルにもなり、投資家によって今後の成長率について意見が分かれている。

最大で8~10億円の投資規模を誇るニセコ

投資サイズは?と尋ねると、「幅が広い」という回答が多かった印象だが、最小で2000万円規模、最頻で2億円規模、最大では5~6億円規模に上るという意見が多かった。8~10億円規模もあるという回答もあった。大型案件になると、中華系大手企業によるものがほとんどだという。

オーストラリア人からアジア人へ

黎明期は、日本人が所有していた物件をオーストラリア人が購入する流れがあったが、リーマンショックを皮切りに、オーストラリア人からアジア人への売買、そして現在はアジア人からアジア人への売買が行われることが増えてきているという。

現状、アジア人の中でも、香港・シンガポールからの投資家が圧倒的に多いという意見は満場一致。その他にも、タイ・ベトナム・インドネシア・カンボジアの富裕層が投資家となることが多いという。

中国人の投資については、国際送金の煩雑さなどから香港の会社を経由して投資を行う場合がほとんど。

今月6月、韓国系財閥ハンファが進出したとして話題になったという話しもあった。(https://voyager-store.com/2020/06/03/hanwha-nisekobaishu2020/

尚、以前オーストラリアのコモンウェルス銀行(http://www.commbank.co.jp/JP/index.html)がオーストラリア人向けに融資を行っていたが、リーマンショックを機に中止。現在はバンコク銀行がタイ人向けに融資を始めたということも北海道トラックスの樫田さんから聞いた。

尚、現在投資形態としては、日本法人が1~2割、海外個人と海外法人で残りの8~9割を半々程度に分かれているという。ヒラフエリアに関してはオンショアでの投資が比較的多いとの意見も聞かれた。

東京とは異なる投資感覚

東京での不動産投資とは異なり、ニセコ・ルスツエリアでの投資は「ライフスタイル投資」という考え方。各国の富裕層たちが、冬の別荘として不動産を持ち、利回りはほとんど期待せず、売却時にキャピタルゲインが入ってくればラッキーというような感覚。冬のみの稼働も多く、利回りは見込めても1~3%程度と東京の不動産平均利回り3~3.5%に比べると低い。しかしキャピタルゲインは大きく見込めるはずという状況。

尚、キャッシュで支払いをすることが100%でローンを組む人はいない。それほど富裕層向けの市場と言える。

ニセコ以外での投資トレンドは?

1、富良野

富良野での投資需要が高まってきているという話しがあちこちで聞かれた。

2、白馬

同じくオーストラリア人に人気のあるスキーリゾートエリアで投資に関心をもつ人も少なからずいるという。ただ、雪の質に関してはニセコのほうが圧倒的によく、ニセコが100日オープンできる中、白馬は約50日程度のため、雪を楽しむという観点では魅力が半減。投資先としてはリターンが見込みにくいという意見もあった。

3、洞爺

安いからという理由で洞爺に投資する外国人もたまにいるという。一方で、「何もない」として批判する人もいた。

4、ルスツ

ニセコに隣接しており、The Valeなど大型物件の建設も始まっているのに加え、地価がまだ安い(現在建設中のRusutsu Chaletで1億7千万円程度。ニセコPanoramaが5.8億円なので比べると断然安い)ので投資先としてポテンシャルがあるという人もいた。ただ、まだインフラが整っておらず、ニセコからの1日バスツアーとして行く先でしかない。

一方で、宿泊施設の収容可能人数6000人に対してリフトキャパシティは13000人分あるので、まだまだ宿泊施設を増やせる。尚現在は、The Vale、コンドミニアム、ウェスティン、そしてペンションが3~4件建っている状況。オージー、NZ、ロシア、イギリスなど様々で、最近では韓国からも一人投資が決まった。

コロナのニセコへの影響は?

おおむね、「コロナの影響でこの一年はニセコにとって辛い年になるだろうが、将来的には明るい」という回答が多かった。2008年のリーマンショック、2011年の東北大震災でも1~1年半で景気回復していることから考えると今回のコロナ騒動でも1年で回復するのではないかという見方が多かった印象。

 

おわりに

2泊3日のニセコ&ルスツ訪問では多くの業者様にお話を伺ったり、実際に物件をお見せ頂いたりした。ニセコの全てを知るにはまだまだ足りないと感じるが、今後ますますニセコとのつながりを深めていきたい。

ニセコなどでの不動産投資をご検討の方、ご相談がある方、是非一度ご連絡くださいませ。

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